流拍是什么意思
根据最高人民法院法释〔2004〕16号(以下简称法释〔2004〕《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》号)第二十八条第二款规定：“第三次拍卖成交，申请执行人或者其他执行债权人拒绝或者不能依法接受该房地产或者其他财产权利清偿债务的，人民法院应当自第三次拍卖结束之日起七日内发布拍卖公告。自公告之日起60日内，没有买受人愿意以第三次拍卖底价购买该财产，且遗嘱执行人或者其他债权人仍不接受该财产清偿债务的，解除查封、冻结，将该财产返还给遗嘱执行人，但可以对该财产采取其他强制执行措施。”
因此，申请执行人或者其他强制执行债权人在抵押财产拍卖三次后拒绝接受抵押，或者依法不能接受抵押付款的，法院应当在第三次拍卖结束后七日内发布出售公告。如果不能通过出售手续完成交易，则只能与房屋进行抵押结算；否则，法院将解除对抵押财产的扣押和冻结，并将财产返还给遗嘱执行人，但可以对财产采取其他执行措施。
买法院拍卖行有什么利弊
“利润”分析
可以避开限购单。通过法院拍卖获得房屋所有权的方式没有明确的法律或政策规定。会按照限购单执行吗？所以，我们说它还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋的竞买人必须持房屋权属变更的司法裁定、拍卖成交确认书、执行协助函、法院出具的身份证，到房屋所在地的房产管理局办理过户手续。
有些税是可以免的。一般来说，办理产权转让时，在法院协助执行函发出后，通过法院拍卖取得的房屋只需缴纳契税，不需要缴纳所得税和营业税。然而，目前对这种运营模式仍存在一些争议。
“劣势”分析
《规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们通过法院拍卖取得房屋的基本法律依据。很多人认为从法院获得的拍卖房屋应该是很安全的，有保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业的房屋物业管理机构，所以在实际执行中，对于普通购房者来说，往往会出现司法权与行政权“争斗”等不可预见的风险。
风险1:房屋所有权证的办理难以确定
由于开发商在房地产开发中需要获得政府规划、房建、土地等主管部门的相应批准文件，法院在执行相关案件时很难提供准确及时的办理房地产许可的信息，因此会导致拍卖行权属证书的办理出现问题。
如何判断是否会有这样的风险，取决于拍卖前房屋的权属状况。如果房屋在法院查封前已经合法登记，且产权手续齐全，可以按照法院协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果在房屋被法院查封之前没有办理产权证或者初始产权登记，而未能办理的原因是原房主违法或者不具备产权登记条件，政府有关部门不予登记，这种情况下，购买被查封的房屋是不可能办理产权证的。但原所有人不能办理产权登记的，因不具备主管机关要求的条件，不能办理。符合条件或者法院通过强制执行使办理权属登记手续成为可能的，购房人也可以办理房屋权属。
危险
一般来说，如果法院对查封房产的拍卖拍卖由于开发商资金链断裂而延误了房屋交付，这类房屋往往会在施工过程中偷工减料，开发商使用的建筑材料会以次充好，造成质量缺陷。但是因为这些房子实际使用时间不长，所以找不到隐藏的问题。而这些问题很难通过诉讼来解决。因为法院一般会认为房屋原主只需要在拍卖前告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵，拍卖公司会如实告知竞买人这种情况，并声明拍卖只会以房屋现状为依据，视为依法履行了告知瑕疵的义务。投标人对其投标的项目负有谨慎的注意义务，他们应在清楚了解拍卖标的后参与投标。因此，只要他们实际参与，法院就会推定自愿接受这一现实，所以在正常情况下，他们不会支持投标人的要求。
土地拍卖是指国家有关部门拿出土地进入市场拍卖时，因买受人出价过低或没有买受人出价而导致土地不被拍卖的现象。房地产市场好的时候，没有土地拍卖。只有房地产市场资金紧张，住房抵押贷款导致开发商资金链断开，才会出现土地拍卖！土地拍卖2007年之前，房地产市场异常繁荣，根本没有土地拍卖现象。有的只是地王，土地面积甚至比占地面积还高。也就是说，土地的单价面积甚至高于同面积建筑物的单价，土地要拍卖后开发建设。再加上这些成本和利润，可想而知房子建成后单价会有多高。去年年底，房地产市场进入寒冬，许多买家开始观望，投资者也退出了房地产市场。开发商的房子卖不出去，自然又没钱买地了。而且在市场预期不好的时候，开发商也不会白投标！因此，许多以前热门的地块都没有招标，或者招标价格低于底价。土地不拍卖，就是拍卖。
