什么是物业管理
什么是物业管理？物业管理(
财产
管理
)，受产权人委托，
根据物业管理合同，物业的建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生
卫生、交通、公安和环境容貌管理等项目的维护、修缮和改造，并向业主
并为用户提供全面的付费服务。
一、物业管理费构成
物业管理企业根据物业管理服务合同，为物业用户或业主提供物业
管理服务，物业管理用户或业主应按物业管理服务合同支付费用
叫物业管理费。
物业管理费一般由以下项目组成：
(1)
公共财产和配套设施的维护费用，包括外墙、楼梯、走道、
同伴梯子
（
自动扶梯
)
、中央空调系统、消防系统、安防系统、电视音响系统、电力
电话系统、配电系统、给排水系统等机械、设备、机械设施等。
(2)
受聘经理的工资，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)
公用事业支出，如公共照明、喷泉、草坪浇水等。
(4)
购买或租用必要机器设备的支出。
(5)
财产保险
（
火险，灾害险等。
)
以及各种责任保险费用。
(6)
垃圾清理、水池清理、消毒、病虫害防治费用。
(7)
公共场所、幕墙、墙面清洁费用。
(8)
公共区域种植花草及其养护费用。
(9)
更新准备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)
聘请律师、会计师等专业人员的费用。
(11)
节日装饰费用。
(12)
经理报酬。
(13)
行政办公费用，包括文具、办公用品及其他杂项和公关费用。
(14)
公共电视接收系统及维护费用。
(15)
其他合理的管理费用。
其他项目请参考相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解决方案
释放能量。
二、物业管理费
物业管理公司为业主或用户提供不同的服务，收费标准不同
不同的是，对于一些服务项目，收费标准由物业管理公司与业主或用户协商确定
说说吧；对于部分服务项目，收费标准按照政府相关部门的规定执行。再举
收物业管理费需要时间，有些项目是一次性收费；有些项目是定期收集的；
有些项目是以灵活的方式收集的。
在社区规划的红线范围内，它涉及共有财产和公共事务的管理
(1)负责制定物业管理服务工作计划[1]并组织实施；
(2)每年对房屋、设施、设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施；
(3)白天有专职管理员接待居民，处理服务范围内的公共事务，接受居民的咨询和投诉；夜间有人值班处理抢修，水电等抢修在半小时内到达现场；
(4)协助召开业主大会，配合业主大会的运作；
(5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案齐全；
(6)与业主签订物业服务合同；公开服务标准、收费依据和标准；
(7)应用物业管理系统管理业主及房产档案、物业管理服务及收费；
(8)所有员工穿戴整齐，佩戴照片胸卡，持证上岗；
(9)每年进行一次物业管理服务满意度调查，以促进管理服务的改进和提高，征求意见的用户数量不得少于总户数的80%。
(10)建立应对各类突发公共事件的处置机制和预案，包括组织、人员和具体措施，一旦发生可随时投入运行。
根据附件《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》的内容：共用部位、共用设施设备应基因
(2)保证护栏、围栏、小品、桌椅、楼道灯、绿化设施等公共设施设备的正常使用；道路、人行道、活动场地基本平坦，沟渠涵洞通畅；
(3)确保雨水、污水管道保持通畅，定期清理化粪池、雨水井，相关设施不损坏；
(4)负责小区智能设施的日常运行维护；
(5)定期清理外墙。
住宅规划红线内的中央绿地和房屋前后及道路两侧的绿地
按市园林局《房屋及其设备小修服务标准》的规定维护。
在小区规划红线内，业主门外，保持和保持服务范围内的清洁，包括：
(1)有健全的清洁制度，落实清洁卫生责任制，分工明确，责任范围明确；
(2)设置垃圾收集场所，每天将服务范围内的垃圾收集到垃圾楼、站，并对垃圾(专用)楼、站、箱、路、桶、垃圾进行管理；
(3)每天清洁一次清洁服务范围内的区域，使服务范围内没有丢弃的杂物；
(4)每周清扫一次楼梯间、走廊、电梯、走廊的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁；
(五)按照政府有关规定向服务区喷洒、投放杀鼠剂、消毒剂、杀虫剂；
(6)雨雪天气，应及时清理区域内主要道路和主干道积水和积雪。
(7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业共用部位、设施设备进行通风、清洁和消毒，加强对业主的宣传，维护正常的生活秩序。
社区规划红线内业主门外公共区域秩序维护和公共财产管，包括：
(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施;
(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅;
(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理
(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;
(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;
(3)保证停车有序，24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;
(4)长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
公共区域消防设施的维护及消防管理
(1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案;
(2)消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
(4)发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
(1)保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
(2)水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格;
(3)维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
(4)发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
(1)主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客;
(2)凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;
(3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
(4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
服务房屋装饰装修管理
(1)有健全的装修管理服务制度;
(2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项;
(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷;
(4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门;
(5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
